月: 2017年1月

債務者：大手信販会社2社、公的保証会社、住宅金融専門会社、市役所
場所：赤磐市

本件は私の任意売却での最短記録案件

ゴールデンウィークで世の中は休みモード全開のある日、会社の電話がけたたましく鳴る。（休み中も転送になっている）

私
「休みじゃしなぁ、出んでもえーけど、まぁ出るか」「はい、大クラ不動産です。」

Aさん
「もしもし、私Aという者なんですが、至急助けてもらいたいことがあります。これからすぐそちらにうかがいたいのですがダメですか？」

「一体何事ですか？」

「任意売却をお願いした業者から、話しが壊れたので競売になります。といって一方的に電話を切られました。」

「競売の入札はいつからですか？」

「もう始まっています。」

「えーー！今回の入札物件ですか？休み明けですぐに開札になるじゃないですか。申し訳ございませんが多分無理だと思うのでもうお引き受け出来ません。」

Aさん
「とにかく会社に行きますから会ってもらいたい。」

私
「はぁ、分かりました。」（会っても無駄なんじゃけどなぁ） ９９％出来んと思うんじゃけど。

その日の夕方早速に会社にお越しになられたAさんから事情は聞いたが、手元に謄本があるわけでもなく、なんとも困った。

次の日から4日間休みにはいるし、開札は休み明け3日後であるし。

私
「Aさんまず、怒らず聞いて下さい。この件は９９％まとまりません。債権者も大きな会社ばかりですから、社内の調整にも形式上時間がかかるものです。1か月前に言ってくれていたら成功したかもしれません。」

Aさん
「実は娘が結婚するので強制執行をされると本当に今は都合が悪いのです。先方の両親がうちに挨拶に来ることになっていて、なんとかこの家から娘を送り出してやりたいのです。なんとかなりませんか？」

こういうことを言われると何が何でもよしやったるわと発奮するところは父親ゆずりの良いところだと自負しています。

人間のデキは今イチなんですが。

休み明け。普段は休んだら余計に疲れたとかぶつぶつ言いながらゆったりめに会社に行ってしまうのが通例なのですが、この休み明けはシャキッと目が覚め、おうやったるわと威勢よく家を出て（妻苦笑）早速に全債権者に電話をかけまくったのでした。

昔から頭は悪いけどなんか運だけはええなぁと思ってはいたのですが、なんと債権者全社、しかも担当者までが以前に取引させてもらった人ばかり。

これはもしかしてなんとかなるかもしれない。

そんな気がしてきたのでした。

公的保証会社担当者様
「大クラさん、あんたよおー受けたな。（笑）買い手はおるんかな？」

私
「（本当は今時点誰にも見せてもないからおらんけど） それがおるんですわ。 なんとか協力してもらえませんか？」

公的保証会社担当者様
「わかった、あんたのことじゃから何とかするんじゃろ、こっちも何とかするわ。」

私
「感謝します。（買い手はあの社長に頭下げて頼んだらなんとかなる。何とかならんかったら大恥をさらすことになるで）

他債権者については皆様一様に本当に出来ますか？無理なんじゃないですか？との反応である。 あたりまえだろう。競売の申立人である信販会社にお金を振込み、まずは競売の取り下げをしてもらわなくてはいけない。

通例であるならば入札開始の前月までにお金を振り込まないと取り下げに応じてもらえない。200万円ほど必要だけど、受けた以上これは私が用意しなくてはならない。

けれど他の債権者が協力してくれないとそのお金は宙に浮いてしまう可能性も多分にある。

他の業種の人から見たら荒っぽい仕事だと思われることだろう。

もしそうなっても、男じゃねぇか、泣かんとけでいくしかない。

この日、例のあの人（僕が尊敬している人）に事情を説明し頭を下げた。

買主様
「分かった。お金はすぐ用意する。契約の準備をすぐにしてくれたらいい。」

将来こういうカッコいい商売人になりたいとつくづく思う。

そんなこんなで９９％無理な案件がなんと3日間でまとまった。

奇跡じゃろう。多分Aさんは誠実な性格の人なので債権者もそんなに悪く思ってなかったこともまとまった大きな要因だと思う。

娘さんも今の実家から送りだすことが出来る。

とにかくどっと疲れた。

温泉に行く。

債権者：大手サービサー、年金福祉信用保証、市役所

場所：岡山市

本件はお世話になっている弁護士さんからの紹介物件

若くて誠実な弁護士さんがバリバリと問題を抱え困ったお客さん達を助けてあげる姿を見ると「かっこええなぁ　もっとちゃんと勉強して自分も弁 護士さんになりやぁよかったなぁ」と思うが「まぁわしの頭じゃもともと無理か？うん決まっとる無理じゃろう」と妙に納得する今日この頃である。これ自宅で 書いてるんだけど。

えーいや、うちの息子が将来人助けをする弁護士さんになってくれるんじゃなかろうかと長男の顔を見たが、う～ん顔が私そっくりなので笑ってしまった。難しいかもしれんな。

さて、先生より連絡があり「債権者から引っ越し代をもらえることを条件に任意売却の話をしてください」とのこと。

まずは先生から所有者に面談の約束をとってもらい先方を訪問した。

普通は私だけの訪問なのだが、先生も来てくれていたことに少し違和感も覚えたが理由はすぐにわかった。

お母さんがひどく取り乱していたからだ。

なんでこんなことになってしまったのか？それが辛いとずっと泣いておられる。

家を手離さなくてもよい方法が何かないですか？助けて欲しいと。もう死にたいと。

先生が「いろんな方法を考えたけど(個人版民事再生を検討したらしい）、一番最善の方法は今の時点で任意売却し、出来るだけ高く売って債務（借金）を圧縮し少なくすることです。お辛いでしょうが今を乗り切ればきっと良くなります。」

自分一人で行っていたら無駄足になるところを先生は忙しい中を事情を考えながら来てくれていたのだなと。誠実な先生だなぁと感心した。

その後ちょっと強気の売り出し価格に設定したので時間が掛るかなと思っていたが1組だけ問い合わせのあったその方が買って下さるという。

そうこの世に一人だけ買ってくれる人がいればいい。

この物件はこの世に１軒しかないのだから。

何人買いたいといっても結局は一人にしか売れない。

その後、契約前には買主の人柄がいまいち気に入らないとか色々問題はあったが無事に取引終了となった。

お母さんが新しい借家に引っ越しされた。

挨拶にうかがったおりに「新居はどうですか？」とたずねたが「前の家よりずいぶん狭くなったけど、荷物を大分処分したのですっきりしました。」と笑顔。

住めば都というけれど物が少ないスッキリした暮らしになると運気も上昇するというから捨てることは大事なんだなぁとおもった次第である。

場所：倉敷市
債権者：住宅金融支援機構、大手銀行保証会社、市役所

１１月になれば、少しずつ山々の色合いが変わり始め、年末を意識する。

今年も色々なことがあったが、１年忙しくさせていただけたのも全てお客様、家族、友人達、世間様のお陰じゃなぁ・・・とか、そんな事を考えていたら、事務 所に顔色の悪い中年男性が入ってきた。

『こちらは、任意売却をされていると聞いたので来たのですが、よろしいですか？』

『住宅ローンのことで問題があるんですね？』

『そうなんです。自営で商売をやっているのですが、景気が悪くて支払いが遅れています。

銀行に相談したけど、もう待てないと言われました。どうしたらいいのか教えて欲しい。』

と言うようなことであった。

色々お話を聞くに、今の時点で一番の問題は、ご主人が奥さんにこの件をまだ話していないということだ。ご主人は、真面目で人一倍責任感が強い人なので、どうしても奥さんに言えなかったようだ。

『どうしても奥さんに、住宅ローン延滞のことを伝える勇気がないのなら、私がご主人に代わって言いましょうか？』

しばらくの沈黙の後、ご主人は『やっぱり自分で言います。』と答えた。不安そうだった。

翌日、早速ご主人から電話があり、『どうなることかと思ったけど、家内はああそう分かったと言っただけで、取り乱すこともなく冷静でした。女は強いなあ。』

この案件については、ご本人より非常に強いリクエストがあった。

①    どんな形であれ、この家に住み続けたい。

②    とにかくこの家に住み続けたい。

さて、どうするか？思案六法するのが私の仕事。

頭が悪い僕もたまにはいい知恵出しますよ。

具体的にどうしたかは、色々と弊害があるので書けませんが、結果として前と同じ家に住んでいらっしゃるという事実はある。

様々な条件を１つずつクリアしても、１つのつまづきでダメになるが、今回は成功ということになりました。（まぁこういうケースで上手くいくのは諸条件が きっちり整って20％位かな。）

めでたし。めでたし。

場　所　：岡山市
債権者：大手サービサー、中堅サービサー、マンション管理組合

ある日の事、電話が鳴り『任意売却』の相談があった。

内容は、既に他社に任意売却を頼んでいるのだが、話が一向に前に進まず、イライラしているとのこと。

しかしながら、他社に依頼されている案件を当社が横やりを入れるのも感じが悪い。

聞くと、日本人なら誰でも知っているビッグネームの不動産会社だった。
当　方：Ａさん、そちらはご存知のように日本で一番しっかりしているところですからちゃんとしてくれますよ。大丈夫、大丈夫。

Ａさん：いやそれが、よく分からないんだけど、中堅のサービサーさんと話がつかないと言っているんです。

当　方：配分金額がですか？
Ａさん：そうらしいんです。
当　方：まあよくあることです。
それで、いくら合わないんですか？
Ａさん：10万円みたいです。自分が用意出来ればいいんだけど・・・今はないから・・・
当　方：となると、仲介業者が涙を呑んで、手数料もしくは社長のポケットマネーから出すしか出所がないですねぇ・・・

Ａさん：大手の会社ですから、それは絶対に出来ないと先方に言ったきりになっているらしく、その為、先方も「それではこの話はなかったことにして下さい。競売で結構です。」

と言っているらしいのです。
注）この件では、管理費・修繕積立金・水道代も滞納があり、Ａさんは任意売却でこれをきちんとしたかった。

当　方：あ~困りましたねぇ。う~ん・・・それじゃもう一度その不動産会社に話をすすめる意思があるかどうか確認してください。
もうこの仕事は出来ないということであるなら、私共で後のことは処理します。

その後、２~３日経ってから、やはり大手の自分達では、こういう案件は出来ないと正式に断りがあったそうで、当社との間で専属専任媒介契約を締結して頂いた次第である。

まもなく物件は第三者へとスムーズに売却が出来、ご本人も競売を避けることが出来てほっとしたご様子であった。
全体で帳尻が合えばいいのよと思えるのは、どんぶり勘定とはいえ、中小業者の強みであろう。

建築板金業を個人営業している御主人からご相談があり、面談。家業は息子さんと若い人の3人で現場を切り盛りしていたが、リーマンショック以降、受注量が激減し住宅ローンの支払いにつまずいたようである。何はともあれ御主人の希望は、各債権者や裁判所から届く郵便物が来る度に、心臓が止まるような気がし、いつもビクビクして生活するのが嫌なのでどうにかして欲しいということ。
仲の良かった夫婦仲も最悪になっており、やはり自分のビクビクした気持ちが原因だろうということ。
「大丈夫ですよ。そんなに書面を見ることが嫌なら一週間以内に全く書面が届かないようにしましょう。」
御主人、奥様ともに疑いの目で私を見ながら、
「ほんまにそんなことができるん？」と主人。「ああ出来ますよ。」
しばらくの沈黙ののち
「お父さん、こうなったんも全部あんたの責任じゃ」と奥さん。
（女性は厳しいなぁと手に汗にぎる。）
「でもな、私らもう取られるものは何もない。この人に全て任せてみりゃいいわ。これ以上悪うなりようがないわ。」
（女性は強いなぁ、腹がすわっとる・・・）
「分かったわ、あんたに全て任せるわ。煮て食おうが焼いて食おうが好きにしてくれたらいいわ。後のことはお願いします。」
「御主人は焼いて食べた方が美味しそうですね。」
御夫婦が初めて笑う。
約束通り書面は届かなくなった。
その後、税金の滞納分がかなり多かったので債権者交渉で手を焼いたのだが、買主さんも見つかりスムーズな取引となった。
最初に御紹介した転居先の借家は大家さんの心が狭く、断られたが、次の借家の大家さんが心の広い方でこちらに決定。最初断られて焦ったが、誰がどう見ても次の借家の方が家賃も安く建物もきれいで、最初の大家さん断ってくれてありがとうということになった。
親子ほど違う年齢差の私と御夫婦ではあったが、私は奥さんの御主人に対するきつい言葉がすごく気になっていた。
「私が不幸になったのはあんたの責任」「こんなんなら死んだ方がまし」「この甲斐性なし」「このバカモノ」
男ならこんな言葉を毎日奥さんから聞かされたら精神的に参ってしまう。恐る恐る奥さんに幸福になりたいか聞いてみた。
「もうほんとに幸福になれるもんなら幸福になりたいわ。苦労ばかりじゃ。」吐き捨てるようにおっしゃる。
「奥さん、幸福になる方法があるんですけど聞きたいですか？」

「ばかばかしい、そんな方法があればすぐやるわ。」
「きれいな言葉を毎日使うとみるみるうちに幸福になれますよ。例えば、ついてる。嬉しい。楽しい。幸せ。感謝します。ありがとう。許します。とか豊かだなぁとかね。僕もできるだけ使うようにしています。僕もさる有名な大金持ちの人に教えてもらったんでやってるんですよ。」

「あんたそれで幸福なん？」
「ものすごく幸せですよ。毎日が幸せだから今日死んでも明日死んでも幸せに死ねますよ。ただ、今子供が小さいから死ぬわけにはいきませんけどね。」
「はあー、まあ確かに福顔じゃわな。」

「悪い言葉をずっと使っていると相手も自分も病気になります。どうせならだまされたと思って良い言葉を使いましょうよ。」
「ふーん、分かったわ。言ってもただじゃからやってみるわ。」
元々素直なご性格だったようです。
その後、御主人に奥さんどうですか？と尋ねると
「何か変わったで。わしを責めんようになったわ。」とのこと。
「でも仕事がねえからお金に困っとるんよ。弱ったぁ。」
早速、知り合いの建築屋さんをご紹介。
その後何も言ってこられないので確認のために電話すると
「あんたが良い言葉ばっかり使うようにすると仕事なんかそのうちいっぱい来ます言うたけど、ほんまその通りになったわ。びっくりしたわ。こんなん何年ぶり じゃろう。体がもたんぐらい忙しい。」
よかったよかった。よくなりました。
「もう駄目だ！」と思う時は大体底にいる時で、そこからゆっくりと運気が上がってくることが多いと思います。だから運気が最悪のときは「グッドタイミング。しばらく休もう。」ぐらいでいいのかもしれません。
この仕事をやっているとそんなふうに思います。

場所：岡山南西部

債権者：某地銀　依頼人の元得意先各社　市役所 　税務署

本件は任意売却が失敗に終わった事例。
全ての案件が上手くいくことはありません。私の能力が低いからだと思います。
本事案は法人所有。法人の社長から任意売却のご相談をいただきました。とても良い方で商売を40年続けてこられただけあり、それなりの風格をお持ちの方でした。また、度胸がある。
任意売却失敗の原因は、この地銀さんが任意売却に消極的なため。後々、任意売却に応じて安く売ったのではないかと思われるのが嫌とのこと。買主がいて買付証明を発行してもらってもダメでした（競売なら誰も責任を取らなくてもよいから）。
ありえない売却合意額を提示され意気消沈。販売活動をするが、やはり相場より20％以上高いものが売れるほど世の中甘くないということ。で、競売へ移行。
結果は当社のお客様が提示した値段の方が競売価格より高かった。
こういう時に逆の責任は感じないのでしょうかねぇとか思いながら何もできない自分が切ない。
本件には社長の身内の方で連帯保証をしていた方がいたので、その保証債務もできるだけ減らして着地させたいとの思いがあったのでより残念な結果となった。

場所：岡山市内

債権者：大手系 サービサー　某信用金庫　大手系サラリーローン　信用保証協会　市中貸金業者（こわい）　市役所

今まで数々の任意売却を手掛けてきました。その 中でもこれほど困難を伴った事案は類を見ません。あとで10円ハゲができました。

上記の債権者を見ていただけたら分かると思いますが、この世の金貸しのオンパレード。

奥さんからご相談いただいたこの件は、離婚した主人との共有家屋。しかも主人とはかれこれ5年以上連絡を取れていないとのこと。

主人の実家を教えてもらい訪問するも不在。とにかく連絡が欲しいとお願いして辞去した。

その後この案件については諦めていたというよりほぼ忘れていた。

所有者と会えないことには任意売却にはならな い。

あれは年の暮れの寒い日、見知らぬ番号が私の携帯電話のディスプレイに表示された。

誰かな？

「Aと申しますが。」

 

「はぁ？どちらの？」

 

「○○町のAです。何か任意売却がうんぬんということで電話をしたのですが。」

 

「思いだした！〇〇町のAさんですね？」

 

「そうです。」

 

「実家から聞きました。どういうことなのか事情が分からないので教えてください。」

 

「一度お会いしてご説明させてもらえません か？」

 

「分かりました。12月31日に○○という場所でどうですか？」

 

「○○？公園？・・・12月31日？」

 

「分かりました。では。」

 

今年は大晦日まで仕事かあ。生まれて初めて。

ともあれ、その日はきた。今思い出しても本当に寒い日だった。

家族との年末恒例の買い出し中に、家族と一緒に待ち合わせ場所に向かった。

Aさんは既に来ていた。というよりそこに住んでいた。

Aさんから今までのことを全て教えてもらった。

だまされて無理やり保証人にさせられ、すぐにその会社が潰れ、直後に債権者が家に押し寄せて来たこと。

知らないうちに手形に裏書をさせられていたこと。

返済のために金貸しからお金を借りて返せなくなり、たこ部屋に入れられていたこと。

勤め先にそのスジの人達が来て脅されたこと。

手形の裏書をするときに銀行員が絶対大丈夫と 言ったこと。

数え上げればきりがないが彼は辛酸をなめた。

 

住む家はない。もちろん車もない。自転車はある。

 

「Aさん、苦労されましたね。勇気はまだありますか？」

 

「あまりないけど、昼に道を歩くのが怖い。金貸しに見つかったらヤバイ。」

 

途中で妻が心配して声をかけに来た。「ああ、大丈夫！！」と伝える。

 

「Aさん、ずっと逃げることはできません。海外に行くならまだしも。昼に道が歩けるようにしましょう。法律がAさんを守ってくれます。日本は良い国です。全て私に任せてください。新しい人生をスタート させましょう。」

 

「本当ですか？今日会ったばかりで戸惑っていま す。誰も信用できないんです。」

 

「分かりました。よく考えてまた電話ください。 必ずくださいよ。それでは。」

 

年が変わり初出の日、Aさんが電話をくれた。

 

「よく分かりませんがというより考えてもよく分かりませんが、全てをお任せします。心配なのはお願いしてお金がかかるのではないかということです。ご存知のように私にはお金がありません。だから・・・」

 

途中で話をさえぎり、

 

「Aさんからもらうお金は1円もありません。心配なら1円も貰わないという書類を作りますが。」

 

「あぁ、失礼なことを申し上げました。それでは 全てお任せします。よろしくお願いします。」

 

この日から数えて約2ヵ月、右の側頭部に10円 ハゲができる。ストレス物語が始まった。

まず第一に債権者の数。多すぎる。一件づつ電話をし、面談の日時を決める。

事前にAさんに電話を入れてもらう。

 

各債権者とも驚いている様子。今まで行方不明だった人から突然連絡があるのだから。

 

債権者交渉の中身は省く。10円ハゲができたくらいだから本当に腹が立つこともあったし、市中の金貸しは怖いし。

 

途中諦めかけたこともあった。くそったれとも 思った。でも結果から言うと成功した。

 

どっと疲れた。温泉に行かざるを得なくなった。

 

有り得ないこと　→　有り難い　→　ありがとう

 

という言葉へ派生したらしい。

 

先祖の御加護よなぁと、じいちゃん、ばあちゃん、両親のことを思い出した。

 

本当にありがたい、感謝します。

 

今はAさん、得意なことを活かして働いています。変わりました。人間って短期間で顔が変わることに（すごくよい顔になりました）驚きながら、微力ながらAさんの仕事の後押しをしています。

 

Aさんがこれから成功することが楽しみです。この歳になって親しい友人が一人増えました。嬉しいことです。

場所：備前市

債権者：大手 サービサー

主人は運送業、奥さんは岡山市内に勤務。

近年、主人の仕事が減り、収入もかなり落ち込んだご様子。

競売を申し立てられ、お二人とも初めてのことなので、ひどく冷静さを欠いたご様子であった。

未知のことが突然目の前に出現すると人間だれしも慌てるものである。

まずは混乱したお気持ちを極力平静にしていただくことが私どもの最初の仕事である。

これから何が起きるのかどうやって対処していけ ばよいのか時間をかけて説明し、納得していただければお気持ちも晴れるはず。と、思いきや心配の種はこれだけではなかったのである。

御夫婦を一番悩ませていたのは弁護士さんだっ た。（破産管理人ではなく申立代理人）

問題は主人が相談していた経験の未熟な若い弁護士にあった。

この若い先生、自分が弁護士ということを忘れ検事のように厳しく冷たく御夫婦に尋問するらしい。

生活費のこと、お互いのお金のこと、はては亡くなった主人のお父さまのこと。

これ以上は書けないが耳を疑うようなことを言うらしい。

自分も聞いてびっくりした。そもそも性質が弁護士に向いていないように思われた。

すぐに当社の顧問弁護士を紹介したのは言うまでもない。

今は当社の昔からの家主さんに家屋を買っていただき家賃を払いながら、夫婦仲良く暮らしていただいています。（リースバックと言います。）

場所：倉敷市児島

債権者：大手都銀、債権回収会社

競売を債権者より申し立てられた直後に破産手続き中のご主人より任意売却のご相談。

昨年離婚した元妻と子供2人が現在居住中とのこと。

お金がないので家族の引越し費用等が任意売却で捻出できたら非常にありがたいのだが・・・とのこと。

破産手続き中であったので代理人の弁護士さんに、本人から任意売却をしたいと連絡をとってもらう。

弁護士さんも気さくな良い方で、すぐにOKがでた。その後、当社にて話し合いの末、債権者との合意が得られた。

受験生がいたので引き渡しは決済から3ヵ月後となったが、買主さんも理解のある方でスムーズな取引となった。

今は御主人も第2の人生を着実に歩まれている。