月: 2021年2月

任意売却を検討中のみなさまは、その物件の価格がどのように決まるかご存知ですか。
いくらで売れるかはローンの返済にあたって非常に重要な部分ですよね。
そこでこの記事では、任意売却時の価格の決定方法とともに、ちょっとした不安解消のためのお話をご紹介します。
ぜひ参考になさってください。

□任意売却の価格は誰が決めるのか

結論から言うと、任意売却時の価格は不動産業者と相談したうえで売主が決定します。
業者や債権者が勝手に決めるということはないので安心してください。
ただし、もちろんすべてが通常売却と同じというわけではありません。
詳しく見てみましょう。

もっとも大きな違いは売却期限です。
通常売却の場合、売却の期限は売主が諦めるまでですが、任意売却では売却できずに１ヶ月から３ヶ月ほど経過すると、問答無用で競売の手続きが始まってしまいます。
具体的な期限が設定されているわけではありませんが、それまでに売却できるような計画を立てることが大切です。

では、任意売却時の価格設定ではどのようなことに注意すればよいのでしょうか。
価格設定の基準になるのが、競売にかけられるより前に売却できる程度の低価格と、銀行などの債権者が回収したがっている金額のバランスです。
債権者が担保権の解除に同意することが任意売却の大前提なので、安すぎては意味がありません。
安すぎず高すぎずという価格を見つけ出すのは簡単ではありませんが、不動産業者としっかり相談したうえで決定しましょう。

□任意売却に関してよくある質問をご紹介！

少しでも疑問を解決していただくべく、ここではよくある質問とその答えをご紹介します。

１つは、任意売却にかかる費用についてです。
任意売却は通常、不動産会社が仲介するため売買が成立すると仲介料という形で費用が発生します。
成約金額の３パーセントに６万円を足して消費税をかけることでおおまかな金額を算出できます。
例えば1000万円で物件が売れた場合、3パーセントの30万円に6万円を足した36万円、そこに消費税10パーセントをかけた39万6000円が仲介費用となるわけです。

もう1つは、任意売却を近所に知られるかという点です。
ネット上に情報が公開されたり、裁判所の関係者が現地調査に来たりする競売とは違い、事情を知らない場合は基本的に任意売却と通常売却は区別できません。

□まとめ

本記事では任意売却の価格決定に関してお話ししました。
任意売却の価格は債権者が決める、と言われることもありますがそんなことはありません。
ただし、債権者の要求する額を考慮することの大切さも理解していただけたのではないでしょうか。
岡山で任意売却をお考えの方は一人で抱え込まず、ぜひ一度当社にご相談ください。

購入しようとしていた物件が、実は任意売却されたものだったということがあります。
任意売却されたものには特有のトラブルや欠点も存在します。
そのようなトラブル例や任意売却された物件を購入する際の注意点をご紹介します。
岡山在住でそのような物件の購入を検討されている方はぜひ参考になさってください。

□任意売却された物件特有のトラブルについて

任意売却はやはり特殊なもので、想像していなかったトラブルが起こる可能性もあります。
ここでは、その例を3つご紹介します。

1つ目は、売主の夜逃げです。
そもそも売主はローンを支払えずに任意売却をおこなうわけですから、確実に借金を背負った状態だと言えます。
そういった人たちは借金を踏み倒して雲隠れしてしまうことがあり、複数の債権者から借金をしている売主の場合は特に注意が必要でしょう。
なぜなら、その債権者の中には消費者金融のような少々手荒な業者も含まれている可能性があり、さらなる取り立てを恐れて夜逃げしてしまうかもしれません。

2つ目は、瑕疵（かし）担保についてです。
瑕疵とはいわゆる欠陥のことであり、通常の不動産売却では売却後に瑕疵が発覚しても3ヶ月以内であれば損害賠償を請求できます。
しかし任意売却では売主がこういった責任を負う必要がありません。
シロアリが湧いていた、家が傾いていたといったことが売買成立後に発覚したところで、買主は実費で対処するしかないのです。

任意売却された物件の購入は、慎重すぎるほど慎重におこなっても損はないでしょう。

最後は、売主の残置物についてです。
明け渡しは物件を空の状態にしておこなうことが一応のルールですが、中には家具や小物までを完全には処分せずに明け渡す売主もいます。
こういったものの所有権はあくまで売主にあるため、買主が勝手に処分するのは違法であり、後から訴えられないとも限りません。

□任意売却された物件をうまく購入するには

もっとも大切なのは、購入の準備を怠らないことです。
具体的には売主の債務状況を確認したり、細かな点は専門家に相談したりするということが挙げられます。
通常売買と同じ心づもりで購入すると、どんなことがあっても最終的に被害に遭うのは買主というのが任意売却と言っても過言ではありません。
そのため、購入までひとつひとつのステップを確実にクリアしていきましょう。

□まとめ

今回は、任意売却された物件の購入についてのお話ししました。
通常よりも少し安く購入できるとすれば、それは手間代だと思った方が良いかもしれません。
そのため、価格だけを見て購入してしまうと、トラブルに発展する可能性があります。
この記事が少しでもみなさんのお役に立てば幸いです。

任意売却ってなんのこと。
なんとなく聞いたことはある気がするけどよくわからない。
この記事はそのような方々に向けて、任意売却の意味から簡単な仕組みまで、基本的なことについて解説していきます。
不動産の売却をお考えの方で特にローンの返済についてお悩みの方に読んでいただきたい記事です。

□任意売却とは

任意売却は、不動産を売却してもその不動産のローン残高を返済しきれなかった際に用いられる売却方法です。
ここからは、任意売却について簡潔にご説明します。

例えばローンの返済を3ヶ月から長くても半年ほど滞らせた場合、なにもせずにいると知らないうちに競売というものが始まります。
これは強制的に家を競りにかけられるというもので、最悪の場合、強制退去を言い渡されるかもしれません。

そうなる前に任意売却の手続きをおこなうことで、競売ほどの最悪な事態は免れるのです。
基本的に売却によってローンを完済できない場合は不動産の売却ができませんが、債権者の許可を得られれば特別に売却が可能になります。

それが任意売却です。
任意売却であれば、その後の生活に合わせたローン残高の返済方法も相談して決められるため、競売に掛けられる前に行動することをおすすめします。

□任意売却ができないケースはあるのか

結論から言うと、任意売却ができないことはあります。
ここでは、2つのケースをご紹介しましょう。

1つ目は、債権者が任意売却を認めない場合です。
前の項にも書いたように、債権者の合意は任意売却の絶対条件です。
住宅ローンの滞納や離婚後の売却など、やむを得ないケースだと判断されなければ任意売却はできません。
どのような場合でも任意売却をおこなえるわけではないという点には注意が必要です。

2つ目は、売却価格の設定ミスによるものです。
任意売却の価格設定は、通常売却のように現地調査をして査定額を出すというようなものではありません。
あくまで周辺の不動産の価格を参考に、いわゆる机上調査から価格を設定することが多いため、実際の価値と価格が釣り合わないというケースがあります。
実際の価値よりも安く売られるのも問題ですが、高く設定された場合はそもそも売却自体が困難となり、任意売却ができないという事態にもなり得るのです。

□まとめ

任意売却についてのお話でした。
必ずしも任意売却がよくて競売が悪いというわけではありません。
しかし、何もせず放置し続けて気付いたら競売にかけられていたというのが最悪のケースでしょう。
そうなってしまう前に、どうするべきなのかを考えることが大切です。

岡山在住でお困りの方がいれば当社にお問い合わせください。

岡山在住のみなさまは任意売却と競売の違いをご存じでしょうか。
この2つは一見すると似ているものの、よく見るとまったくちがうものです。
この記事では、任意売却と競売の違い、そしてなぜ任意売却がおすすめなのかについて解説します。
しっかり知識をつけて、不動産売却で失敗しないようにしましょう。

□任意売却と競売の違いは

そもそもなぜこの2つが似ているものとして扱われるかというと、どちらもローンを返済できなくなったと際の不動産売却の手段として用いられるからです。
ではどのような点で異なるのか、詳しく見ていきましょう。

まず大きく異なるのは、売却額です。
任意売却では相場通りの金額で売却されるのに対し、競売ではその7割程度の金額で売却されてしまいます。
さらに競売では売却によって得たお金はすべてローンの返済に充てられますが、任意売却では売却金の中から引っ越し費用を出してくれる場合も多いです。

ほかにも、任意売却だと物件を明け渡す時期や場合によってはローン残高の支払い方法など意外と多くの自由が認められています。
競売では債務者がこういったことを決めるということはあり得ません。

また競売の場合、もちろん売却額を決めるのは落札者です。
それに対して任意売却の場合は売主が売却額を決定できますが、債権者が回収したい額と競売が始まる前に売却を完了できる程度の低価格という絶妙な金額を設定する必要があります。
競売に比べるとさまざまな権利を認められている任意売却ですが、売却に関してはあまり自由が利かないことを知っておきましょう。

□任意売却のメリットについて

ここまででも任意売却のメリットは十分にわかっていただけたかもしれません。
では、最後に改めてなぜ債務者にとって任意売却がよいのかをおさらいしましょう。

1つは通常売却とほとんど変わらないという点です。
競売と違いローン返済が滞ったことで家を売却することが勤め先や近所に知られるリスクも低いですし、何よりローンの残高を分割で返済できるというのが大きなメリットでしょう。

もう1つは自己資産を削る必要がないことです。
引っ越し費用や売却手数料は売却金の中から出せるので、預金額が少なくても引っ越しができないということはありません。

□まとめ

任意売却と競売の違いについてのお話でした。
ローン返済を滞らせたまま放っておくと、自動的に競売が始まってしまいます。
さまざまな事情によりローンが返済できなくなるのがあるかもしれません。
そのような際は、競売を回避するよう早めに行動することをおすすめします。

岡山にお住いのみなさまは任意売却という言葉をご存知ですか。
不動産の売却をお考えの方なら聞いたことがあるかもしれませんし、はじめて聞いたという方もいるでしょう。
そのような方に向けて、この記事では不動産の売却方法のひとつである任意売却についてご紹介します。
ぜひ参考になさってください。

□そもそも任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを滞納しているか、不動産の売却金額よりもローン残高の方が多い場合に債権者の同意を得て不動産を売却することです。
これではよくわからないという方も多いと思うので、例を挙げながら詳しく見ていきましょう。

もし住宅ローンの返済を数ヶ月から半年ほど滞らせてしまうと、自宅は差し押さえられ、強制的に売りに出されてしまいます。
この場合の売却を競売といい、実際の不動産価値の7割程度で売却されてしまううえに、その売却金はすべてローンの返済に充てられるため引っ越しの代金は別で確保する必要に迫られます。
それだけでなく、売却後に住んでいると不法占拠とみなされ強制退去を言い渡される可能性もあります。

そうなる前に任意売却をおこなうことで、このような悲惨な事態を免れられるのです。
任意売却をおこなって返済できなかった残りのローンは、債権者と相談してどのように返済していくかを決めることになります。

また競売では売却金がすべて返済に充てられるのに対して、任意売却では交渉することで引っ越し代を売却金の中から出してもらえるケースがあります。
ただし任意売却の場合、売却価格を高く設定することは得策ではありません。
競売にかけられてしまう前に売却を完了する必要があるため、あまり高値で売却する余裕は無いのです。

□通常売却と任意売却の違いをご紹介！

通常売却は、基本的に不動産の売却金額と自己資産を合わせた金額がローンの残高よりも大きい場合におこなわれます。
例えばローン残高が2000万円、売却額が2500万円だと、まったく問題なく売却と返済が完了します。
またローン残高が2000万円、売却額が1500万円で自己資産が1000万円だった場合も、自己資産から500万円を支払うことで返済が完了します。

一方、同じく2000万円のローン残高に対して売却額が1500万円、自己資産がほぼ無い状態だとローンの返済が完了できず、そもそも売却を認めてくれません。
このような場合に任意売却をおこなうことで、その後の生活に応じた無理のない返済が可能になります。

□まとめ

任意売却についてご紹介しました。
複雑で難しい内容ではあったかもしれませんが、不動産の売却をお考えの方に少しでも役立てていただければ幸いです。
特に任意売却か競売かという点はその後の生活をも大きく左右するので、ぜひ理解したうえで売却に臨みましょう。

岡山で任意売却をお考えの方はその方法と実際の流れを詳しくご存じですか。
その方法を知っておくことで競売をかけられることを避けらるでしょう。
そのため、任意売却契約の結び方をしっかりと押さえておくことをおすすめします。

□任意売却の流れをご紹介！

任意売却は、相談から物件の引き渡しまで大きく4つのステップに分けられます。
まず不動産会社に相談をおこなうのですが、ここで注意したいのは、一般的な不動産会社ではなく任意売却を専門に扱っている不動産会社に相談するという点です。
同時に、住宅ローンがいくら残っているのかを調べましょう。
借入先の金融機関に残高証明の送付を依頼することでローン残高は簡単に知れます。

さて、ここからは金融機関との交渉に向けて不動産会社と詳細な相談をしていきます。
特にローンの滞納状況や引っ越し先に関する希望、日程などをしっかりと話し合うことが大切です。
相談が完了すると、物件の査定をおこなってもらいます。
売却価格を決めるのは売主ですが、金融機関が納得できる額でなければ任意売却は成り立たないので、現実的な価格を設定しておくのが良いでしょう。

査定結果や会社の対応に満足できれば、いよいよ契約です。
契約後の手続きと売却活動は不動産会社の仕事なので、売主は内覧に備えて少しでも部屋をきれいにしておきましょう。

買主が見つかると、債権者の許可を得たうえでの売買契約が可能となります。
売却額や引き渡しなどに関して売主と買主が同意すれば契約成立です。
明け渡し日までに引っ越しを完了するようにしましょう。

□任意売却のデメリットとは

任意売却の方法を見て、通常売却とあまり変わらないと思った方もいるかもしれません。
ここからは、任意売却のデメリットをご紹介します。

デメリットとして挙げられるのは、個人の信用情報に傷が付くということです。
任意売却自体がいけないのではなく、ローンを滞納した時点で既にブラックリストに追加されてしまいます。
他にも、売却によって得たお金は引っ越し代や売却手数料に充てられることもありますが、それ以外はローンの返済に充てる必要があります。

また任意売却契約をおこなったから安心というわけでもなく、あまりにも売れない場合は競売にかけられることもあるということを覚悟しておきましょう。

□まとめ

本記事では、任意売却を利用する際の流れについてお話ししました。
任意売却を利用する際は、そのメリットだけではなく、デメリットに目を向けることも重要です。
デメリットについて理解した上で任意売却を利用することで安心感も増すでしょう。
みなさまの中に任意売却に関してお困りの方がいれば気軽にご相談ください。