任意売却 事例6

事例6

場所:岡山県倉敷市
物件価格:2200万円
物件:築12年大手メーカー施工中古住宅(リフォーム済み)
ご夫婦と娘さんの2人の4人家族

お客様とは住宅ローンの問い合わせではなく、物件販売のためのオープンハウスにたまたま来ていただいたことで出会いました。

オープンハウスで物件の見学後、気に入って頂き、ご契約の段取りを始めようかと思っていた頃に奥様から住宅ローンについての相談がありました。

「住宅ローンが通るか不安です」
詳しく話を聞くとご主人様は自営業で申告を全く行っていない無申告の状態。
奥様がパートで年収190万円ほど。

この状態で銀行から見ると、ご主人様は収入がなく働いていないと判断されます。

ですので通常ですとどこの銀行に行っても通る事はないでしょう。

幸い物件価格2200万円のうち1000万円はご主人さまの親御さんから親ローンで借りれるとのことでした。

残り1200万円の融資の取付けが必要でした。
ご主人様は無申告なので銀行に全く評価されない・・・
奥様はパートなので全てのローンが組めない・・・(組めたとすれば高金利のカードローン)

自己資金が1000万円、パートだが勤続年数が長く安定的、信用情報がきれいということを交渉材料に銀行と交渉し、なんとか1200万円の融資を取り付ける事に成功しました。

その後、無事物件の購入をすることができました。

お客様から引渡しの日に「正直家が買えるとは思っていなかった。」
という言葉を聞きました。

弊社であれば家が買えないとあきらめていた人たち、ローンが通らず他社の不動産屋さんが相手にしてくれなかった方々等多数の方がマイホームを手にすることができています。

あきらめる前に是非一度ご相談ください。

債権者:公的金融機関 場所:中国地方

「10年前の話、時効だから書く」

人生いろいろ、任意売却もいろいろ。

長い間この仕事に携わると思いもよらないような案件にかかわることがあります。

この件は10年経ったから書こうと思います。

ただ、興味本位で書くのではなく、このようなこともあるのだと、この仕事はキレイごとばかりじゃないとご理解いただけたらと思います。

本件のご依頼はご本人からではなくご本人の身内の方からのものでした。

年末のこと、その身内がお電話をしてくれました。

「裁判所から競売申し立ての書類がきています。

敷地には2件の家があり、1軒は私と父。1軒はいま空き家で、以前は兄の家族が住んでいました。

前から所有していた敷地に兄が新築した際に住宅ローンを組んだのですが、住宅ローンの延滞のために、こんな事態になりました。」

ついては相談に乗ってほしいとのことだった。

よくあることなので日時を約束し、ご自宅に訪問することになった。

現地に到着。

私「えー。家がねぇー。いやあるけど焼け落ちとる!!」

しばし、茫然と現地を見つめ、これは参ったなと思う。

だが気を取り直し、焼け落ちた家を見ながら奥へ向かう。

玄関からすぐに妹さんが出てくる。

「びっくりしたでしょう?電話では言えなかったけどこんな無様なことなんです。

任意売却は無理ですか?

父は老いていて私も無職なのでなんとか引っ越し代だけでもなんとかならないかと思い電話しました。」

私「失礼と分かって申し上げますが、所謂、業界では事故物件というものです。

大変売りずらいとは思いますが、できるだけのことはやってみます。」

「ただこの家はお兄さん所有なのでお兄さんとも面談して書類を作る必要があります。

今日お会いできますか?別の日でも大丈夫です。」

お客様「兄は遠方にいるので会えません。土地は父の所有ですが、兄も一部もっています。父だけでなんとかなりませんか?」

私「所有者全員の意思確認と面談が必要なので、後日合わせてください。」

お客様「もっと柔軟に対応してもらえませんか?兄はなかなか会えないので・・」

私「こればかりはどうにも柔軟にできません。何か会いにくい理由でもあるのですか?」

お客様「・・・」

かなり間が空く。重たい空気が流れる。いったいなんなんだろう?

お客様「絶対だめですか?」

私「ええ、絶対会う必要があります。何か言いにくいことがありますか?」

お客様「家の恥になることです。今日はわざわざ来てくれて申し訳なかったですが、一度父と相談したうえでまた連絡させてください。申し訳ない。」

よくわからないけど今日は帰った方がいい感じ。

私「いつでも連絡してください。ただお兄様と会えないと仕事は受けることが出来ません。」

なんであんなにお兄さんに会わせることが難しいんだろう。なんなんだろうと思いながらその日は会社に帰った。

翌日。

お客様「昨日は失礼しました。父とも相談し、全部お話ししますので申し訳ありませんが、来てもらっていいでしょうか?」

私「大丈夫です。ただお兄さんとはお会いできますか?それが出来ないなら私がうかがっても無駄になりますが・・」

お客様「そのことも含めてお話いたします」

かくして、再度訪問することとなった。

お客様「ざっくばらんに言います。兄はこの世にいません。」

私「えええ。お亡くなりになったんですか?」

お客様「生きています。」

私「は~?」

この人は一体何を言ってるんだか・・

お客様「この世とは隔絶された塀の高いところ」

私「・・・・」息を飲む。

お兄さんは奥さんや子供さんに暴力をふるう人だったらしい。

ある日奥さんが子供を連れて逃げて、携帯に電話があり、帰ってこんのじゃったら家に火をつけると言われたので、奥さんが「やれるもんならやってみ、そんな度胸もないくせに」といったら逆上して本当に火をつけたとのこと。それであの家は焼け落ちたのだと。

放火は殺人と同じくらいに刑が重い。

しかしながら通常、自宅に放火した場合、近隣に迷惑が掛かっていない場合は、身内が嘆願書を検察に提出し、もう二度とこんなことはさせないことを誓約し、本人を保護監督すればなんとか実刑にならないそうだ。このケースでは逆に身内が本人に反省させるためにぜひ刑務所に入れてほしいと逆嘆願したため本当に刑務所に入れられた。

私 気を取り直し、「けれど私なんかが行って会えるものなのか?また、印鑑証明は取得できるのか?細かい部分を弁護士さんと相談させてください」と伝える。

お客様「色々とご迷惑をかけますがお願いします。」

帰路の車中で、なんかえれーことになってきたなぁ。「わしゃ刑務所なんかいきとーねーのー」とか言いながら弁護士事務所に向かう。あーそうじゃ、弁護士さんに代理で行ってもらおう。これで解決じゃ。

私「先生、所有者が刑務所に入っとるんですけど売買できますか?」

先生「そりゃできるで。本人に会っていつもの書類を作れば大丈夫じゃ」

私「先生、僕の代わりに行ってもらえませんか?」

先生「今忙しいからいけん。来月ならええで。急ぎならあんた行きゃあええが」

私「ええーー。僕が?会えるんですか?」

先生「身内の人と行きゃぁえーが、会えるで」

当日は妹さんと二人で電車に乗り片道2時間。

到着し、面談の書類を作成。

あの映画なんかでよくみる透明な板で仕切られた小部屋に入る。

ご本人が部屋に入ってくる。聞いていた年齢にプラス20歳足したような感じ。売却の意思確認。よろしく頼みますとのこと。

なんとも表現しがたい空気の重さ。隔絶された世界。

不思議な緊張感。お話自体は10分程度で終了。

帰り道、妹さんも一年ぶりに会ったけどあんなに老けて老人みたいでびっくりしたと言っていた。

その日はあまりにも疲れてしまい、何もする気が起きず帰宅。

その後、債権者にも承諾してもらい仕事は滞りなく終了。家は使えないので取り壊し、いまは分譲地になっている。

その後、お兄さんがどうなったのか、私は知らない。

あともう1軒、刑務所に入っている人と売買したが、それを書けるのはまだずっと先のこと。

以上

 

 

任意売却事例 離婚に関する住宅ローン 倉敷市

有限会社大クラ不動産の平賀です。任意売却の事例をご紹介します。

債権者:都銀

地域:岡山県倉敷市

本件のスタートはご夫婦からの相談ではなく奥様のお母さまからのご相談でした。

以前にこのお母さまのご実家の田んぼの売買のお世話をしたことのご縁からお話をいただいた次第です。

「お恥ずかしい話なんですがこの度娘が離婚することになりました。ついてはこの子達の家の処分をお願いしたいのですが、無理をして建てたのでとても家を売っただけではローンの完済は無理だと思っています。こんな話は大クラさんにしかできないけれど、娘だけは破産させたくない。(亭主はどうなってもいい)何かいい知恵はないか」とのことでした。

「非常に難しいお話ではあります。ただ、一つだけ方法があるとすれば金融機関に対して、免責的債務引き受けというものがありますので、それを話し合ってみたらどうでしょうか?まだローンは遅れずに払っていますか?」

「ローンは遅れていないみたいです。」

「遅れがないうちに銀行に相談に行ってみてください。あともう一つ旦那さんの収入は家を建てた時と上がっていますか?下がっていますか?」

「なんでも前より給料は上がっているみたいです。給料が上がってお小遣いが増えたから遊びが増えてこんなことになったみたい。」

「離婚は残念ですが、上がっているなら可能性は高いと思います。早速相談してください。」

「すぐやってみます。もう一回その難しい用語を教えてください。」

「免責的債務引き受けです。」

かくしてローンの遅れがないこと。収入が上がっていないことでなんと本当に債務者はご主人だけとなった。(娘さんは住宅ローンからまぬがれました)

ただその後売却の引き受けをさせてはもらいましたが、ローン残高3800万円にたいし、売却できた金額は2600万円でした。最終的にご主人は法的手続きへと移行した任意売却の事例です。

任意売却事例 離婚 住宅ローン 岡山市

有限会社大クラ不動産の平賀です。任意売却の事例です。

債権者:信用金庫

場所:岡山県岡山市

当社のホームページをご覧になってからお電話をいただきました。

その内容はこの度離婚をして、奥様は息子さんと一緒に家を出たとのことでした。

ただ、出たあとにふと、家を建てた時に連帯保証人になったことを思い出し、いてもたってもいられない心のざわつきを感じ、電話をしたとのことでした。

主人も一人きりでこんな大きな家に住むのも不経済なので、家を売って住宅ローンを返済したい意向のようでした。

このようなケースの場合、問題になることは、ただひとつ。現在の住宅ローンの残高が実勢取引相場と同じか、それ以上あるかということです。

例えば、ローン残高1500万円で、取引相場も1500万円なら売買金額を住宅ローンの返済に充てれば問題は解決です。そうではない場合、ローン残高1500万円で取引相場が1000万円のときは非常にやっかいなことになります。つまり1000万円ー1500万円=マイナス500万円。このマイナス500万円について任意売却では分割返済をしていくか、法的手続き(破産)を利用するかのどちらかの選択となります。

主人の方は破産やむなしとの意向であったが、奥様としては、主人に破産されると自分に請求がまわってくることになるわけで、どうしてもそれは回避したいとの考えでした。主人が破産やむなしと思ったのは他の不動産会社からの査定額がローン残高を下回っていたからのようです。

今回のケースではたまたま当社において同地域に住んでいる顧客がおり、金銭面についてなんとかご理解をいただいたためにローン完済という出来の良い結果となりました。このようなケースの方が正直少ないというのが現実です。

本件取引終了後すぐに奥さんに電話し、「ローン完済です。奥さんの連帯債務も全てなくなりましたよ。」と、お伝えしたときの「本当にありがとうございました。ほっとしました。」というお言葉をいただき、通常の不動産取引では感じない良い仕事ができたという達成感を得ることが出来ました。

任意売却の流れを知りたい方へ!徹底解説します!

「任意売却の流れを知っておきたい。」
岡山県にお住まいで、このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
流れを知って、スムーズに売却したいですよね。
そこで今回は、任意売却の流れをご説明します。
 

□任意売却の流れとは

 
任意売却の流れを見ていきましょう。
 
まずはじめに、任売専門の不動産会社に相談をします。ただし不動産会社ならみんな任意売却ができるというものではありません。
電話やメール、対面といったさまざまな方法があるため、ご自身に適したものを選択してください。
 
次に、現状を把握します。
ローンの滞納状態や残債務などの状況を、担当者と一緒に見ていきます。
このとき、売却方法の提案もされるので、納得するまで質問しておきましょう。
 
特に引っ越し代と引き渡しの時期です。
納得ができたら任意売却に同意する委任状などの作成です。
 
ここから任意売却の専門家による債権者との交渉が始まります。
債権者が任意売却に応じてくれた後に不動産の査定をし、媒介契約を締結します。
 
その後、不動産販売活動が行われます。
購入希望者が決まると、売買契約が締結されます。
引っ越しの準備をし、売買代金の清算と引き渡しが終わると流れは終了です。
ここまでが任意売却の一連の流れとなっています。
 

□注意することとは

 
ここからは、任意売却を行うときに注意することを見ていきましょう。
3つの注意点があります。
 
1つ目は、できるだけ早く経験豊富な専門業者に相談することです。
インターネットのホームページの出来の良い画面にだけ騙されてはいけません。
相談せずに放置しておくと、競売にかけられてしまい、任意売却自体ができなくなる可能性も出てきます。
また、売却活動のスタートが遅れると、任意売却できる期間も限定されるので、債権者が求める条件で売却できないこともあります。
 
2つ目は、任意売却で売却できないこともあることを把握しておくことです。
必ずしも売却ができるとは限りません。
条件や需要次第では、期限内に売却できないこともあるので頭に入れておいてください。
 
3つ目は、悪徳業者に注意することです。
任意売却を依頼するときには、利用する不動産会社にも注意する必要があります。
おおむね宅建番号の()内が7番以上のところを選べば大丈夫です。
お宅の宅建番号は何番ですかと聞いて見てください。
不動産会社は慎重に選ぶようにしてください。
 
これらの注意点を参考にして任意売却を行いましょう。
 
□まとめ
 
今回は、任意売却の流れをご説明しました。
紹介した流れをきちんと理解して、売却を行ってください。
何かわからないことがあればお気軽に当社にご相談ください。