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岡山在住のみなさまは任意売却と競売の違いをご存じでしょうか。
この2つは一見すると似ているものの、よく見るとまったくちがうものです。
この記事では、任意売却と競売の違い、そしてなぜ任意売却がおすすめなのかについて解説します。
しっかり知識をつけて、不動産売却で失敗しないようにしましょう。

□任意売却と競売の違いは

そもそもなぜこの2つが似ているものとして扱われるかというと、どちらもローンを返済できなくなったと際の不動産売却の手段として用いられるからです。
ではどのような点で異なるのか、詳しく見ていきましょう。

まず大きく異なるのは、売却額です。
任意売却では相場通りの金額で売却されるのに対し、競売ではその7割程度の金額で売却されてしまいます。
さらに競売では売却によって得たお金はすべてローンの返済に充てられますが、任意売却では売却金の中から引っ越し費用を出してくれる場合も多いです。

ほかにも、任意売却だと物件を明け渡す時期や場合によってはローン残高の支払い方法など意外と多くの自由が認められています。
競売では債務者がこういったことを決めるということはあり得ません。

また競売の場合、もちろん売却額を決めるのは落札者です。
それに対して任意売却の場合は売主が売却額を決定できますが、債権者が回収したい額と競売が始まる前に売却を完了できる程度の低価格という絶妙な金額を設定する必要があります。
競売に比べるとさまざまな権利を認められている任意売却ですが、売却に関してはあまり自由が利かないことを知っておきましょう。

□任意売却のメリットについて

ここまででも任意売却のメリットは十分にわかっていただけたかもしれません。
では、最後に改めてなぜ債務者にとって任意売却がよいのかをおさらいしましょう。

1つは通常売却とほとんど変わらないという点です。
競売と違いローン返済が滞ったことで家を売却することが勤め先や近所に知られるリスクも低いですし、何よりローンの残高を分割で返済できるというのが大きなメリットでしょう。

もう1つは自己資産を削る必要がないことです。
引っ越し費用や売却手数料は売却金の中から出せるので、預金額が少なくても引っ越しができないということはありません。

□まとめ

任意売却と競売の違いについてのお話でした。
ローン返済を滞らせたまま放っておくと、自動的に競売が始まってしまいます。
さまざまな事情によりローンが返済できなくなるのがあるかもしれません。
そのような際は、競売を回避するよう早めに行動することをおすすめします。

任意売却ってなんのこと。
なんとなく聞いたことはある気がするけどよくわからない。
この記事はそのような方々に向けて、任意売却の意味から簡単な仕組みまで、基本的なことについて解説していきます。
不動産の売却をお考えの方で特にローンの返済についてお悩みの方に読んでいただきたい記事です。

□任意売却とは

任意売却は、不動産を売却してもその不動産のローン残高を返済しきれなかった際に用いられる売却方法です。
ここからは、任意売却について簡潔にご説明します。

例えばローンの返済を3ヶ月から長くても半年ほど滞らせた場合、なにもせずにいると知らないうちに競売というものが始まります。
これは強制的に家を競りにかけられるというもので、最悪の場合、強制退去を言い渡されるかもしれません。

そうなる前に任意売却の手続きをおこなうことで、競売ほどの最悪な事態は免れるのです。
基本的に売却によってローンを完済できない場合は不動産の売却ができませんが、債権者の許可を得られれば特別に売却が可能になります。

それが任意売却です。
任意売却であれば、その後の生活に合わせたローン残高の返済方法も相談して決められるため、競売に掛けられる前に行動することをおすすめします。

□任意売却ができないケースはあるのか

結論から言うと、任意売却ができないことはあります。
ここでは、2つのケースをご紹介しましょう。

1つ目は、債権者が任意売却を認めない場合です。
前の項にも書いたように、債権者の合意は任意売却の絶対条件です。
住宅ローンの滞納や離婚後の売却など、やむを得ないケースだと判断されなければ任意売却はできません。
どのような場合でも任意売却をおこなえるわけではないという点には注意が必要です。

2つ目は、売却価格の設定ミスによるものです。
任意売却の価格設定は、通常売却のように現地調査をして査定額を出すというようなものではありません。
あくまで周辺の不動産の価格を参考に、いわゆる机上調査から価格を設定することが多いため、実際の価値と価格が釣り合わないというケースがあります。
実際の価値よりも安く売られるのも問題ですが、高く設定された場合はそもそも売却自体が困難となり、任意売却ができないという事態にもなり得るのです。

□まとめ

任意売却についてのお話でした。
必ずしも任意売却がよくて競売が悪いというわけではありません。
しかし、何もせず放置し続けて気付いたら競売にかけられていたというのが最悪のケースでしょう。
そうなってしまう前に、どうするべきなのかを考えることが大切です。

岡山在住でお困りの方がいれば当社にお問い合わせください。

購入しようとしていた物件が、実は任意売却されたものだったということがあります。
任意売却されたものには特有のトラブルや欠点も存在します。
そのようなトラブル例や任意売却された物件を購入する際の注意点をご紹介します。
岡山在住でそのような物件の購入を検討されている方はぜひ参考になさってください。

□任意売却された物件特有のトラブルについて

任意売却はやはり特殊なもので、想像していなかったトラブルが起こる可能性もあります。
ここでは、その例を3つご紹介します。

1つ目は、売主の夜逃げです。
そもそも売主はローンを支払えずに任意売却をおこなうわけですから、確実に借金を背負った状態だと言えます。
そういった人たちは借金を踏み倒して雲隠れしてしまうことがあり、複数の債権者から借金をしている売主の場合は特に注意が必要でしょう。
なぜなら、その債権者の中には消費者金融のような少々手荒な業者も含まれている可能性があり、さらなる取り立てを恐れて夜逃げしてしまうかもしれません。

2つ目は、瑕疵（かし）担保についてです。
瑕疵とはいわゆる欠陥のことであり、通常の不動産売却では売却後に瑕疵が発覚しても3ヶ月以内であれば損害賠償を請求できます。
しかし任意売却では売主がこういった責任を負う必要がありません。
シロアリが湧いていた、家が傾いていたといったことが売買成立後に発覚したところで、買主は実費で対処するしかないのです。

任意売却された物件の購入は、慎重すぎるほど慎重におこなっても損はないでしょう。

最後は、売主の残置物についてです。
明け渡しは物件を空の状態にしておこなうことが一応のルールですが、中には家具や小物までを完全には処分せずに明け渡す売主もいます。
こういったものの所有権はあくまで売主にあるため、買主が勝手に処分するのは違法であり、後から訴えられないとも限りません。

□任意売却された物件をうまく購入するには

もっとも大切なのは、購入の準備を怠らないことです。
具体的には売主の債務状況を確認したり、細かな点は専門家に相談したりするということが挙げられます。
通常売買と同じ心づもりで購入すると、どんなことがあっても最終的に被害に遭うのは買主というのが任意売却と言っても過言ではありません。
そのため、購入までひとつひとつのステップを確実にクリアしていきましょう。

□まとめ

今回は、任意売却された物件の購入についてのお話ししました。
通常よりも少し安く購入できるとすれば、それは手間代だと思った方が良いかもしれません。
そのため、価格だけを見て購入してしまうと、トラブルに発展する可能性があります。
この記事が少しでもみなさんのお役に立てば幸いです。

任意売却を検討中のみなさまは、その物件の価格がどのように決まるかご存知ですか。
いくらで売れるかはローンの返済にあたって非常に重要な部分ですよね。
そこでこの記事では、任意売却時の価格の決定方法とともに、ちょっとした不安解消のためのお話をご紹介します。
ぜひ参考になさってください。

□任意売却の価格は誰が決めるのか

結論から言うと、任意売却時の価格は不動産業者と相談したうえで売主が決定します。
業者や債権者が勝手に決めるということはないので安心してください。
ただし、もちろんすべてが通常売却と同じというわけではありません。
詳しく見てみましょう。

もっとも大きな違いは売却期限です。
通常売却の場合、売却の期限は売主が諦めるまでですが、任意売却では売却できずに１ヶ月から３ヶ月ほど経過すると、問答無用で競売の手続きが始まってしまいます。
具体的な期限が設定されているわけではありませんが、それまでに売却できるような計画を立てることが大切です。

では、任意売却時の価格設定ではどのようなことに注意すればよいのでしょうか。
価格設定の基準になるのが、競売にかけられるより前に売却できる程度の低価格と、銀行などの債権者が回収したがっている金額のバランスです。
債権者が担保権の解除に同意することが任意売却の大前提なので、安すぎては意味がありません。
安すぎず高すぎずという価格を見つけ出すのは簡単ではありませんが、不動産業者としっかり相談したうえで決定しましょう。

□任意売却に関してよくある質問をご紹介！

少しでも疑問を解決していただくべく、ここではよくある質問とその答えをご紹介します。

１つは、任意売却にかかる費用についてです。
任意売却は通常、不動産会社が仲介するため売買が成立すると仲介料という形で費用が発生します。
成約金額の３パーセントに６万円を足して消費税をかけることでおおまかな金額を算出できます。
例えば1000万円で物件が売れた場合、3パーセントの30万円に6万円を足した36万円、そこに消費税10パーセントをかけた39万6000円が仲介費用となるわけです。

もう1つは、任意売却を近所に知られるかという点です。
ネット上に情報が公開されたり、裁判所の関係者が現地調査に来たりする競売とは違い、事情を知らない場合は基本的に任意売却と通常売却は区別できません。

□まとめ

本記事では任意売却の価格決定に関してお話ししました。
任意売却の価格は債権者が決める、と言われることもありますがそんなことはありません。
ただし、債権者の要求する額を考慮することの大切さも理解していただけたのではないでしょうか。
岡山で任意売却をお考えの方は一人で抱え込まず、ぜひ一度当社にご相談ください。

住宅ローンの返済が滞ってしまった、もしくは滞らせてしまいそうという方の中には、任意売却を検討している方もいるのではないでしょうか。
しかし、任意売却はいつでもできるというわけではありません。
時期を逃して競売になってしまわないためにも、ぜひこの記事を読んで任意売却が可能な期間を把握しておきましょう。

□任意売却が可能な期間とは

法律上、競売の開札前日までと定められていますが、この日までなら確実に任意売却への切り替えができるというわけではありません。
開札日の前日ともなれば銀行側では既に決定事項として扱われている可能性も十分にあるため、できれば開札の日が決まるまでには任意売却したい旨を債権者に伝えるのがよいでしょう。
早い段階で相談されれば、銀行側としてもいくらか債務者の言うことを聞こうという気になるはずです。

では、いつから任意売却の希望を出せるのでしょうか。
結論から言うと、焦って希望を出す必要はありません。
しかし、実際にローンを滞納してしまった、この先ローン返済の見通しが立たないとなれば、そこからは行動が早ければ早いほどよいという認識で間違いありません。

もちろん、1ヶ月分を滞納してしまったからといってすぐに任意売却をおこなうというのは必ずしも最善策ではないでしょう。
まずは不動産会社に相談するところからになりますが、これはローン返済見通しが立たなくなった時点で行動に移しても良いでしょう。

□任意売却のメリットとは

みなさまの中には任意売却についてあまり詳しくない方もいるでしょう。
もしかしたら、期限を過ぎて競売になっても、売れればいいと思う方がいるかもしれません。
そのような方に向けて、任意売却のメリットをいくつかご紹介します。

まず、売却価格です。
競売では市場価値の7割程度の値段で売却されるのに対し、任意売却ではほぼ市場価値通りに売却されます。

次に、その売却金をすべてローン返済に充てられる競売に対し、任意売却では売却金の中から売却手数料や引っ越し費用を出してくれることが挙げられます。

物件の明け渡し日や引っ越しに関することなど、ある程度売主の意見も尊重されることも任意売却のメリットの1つです。

□まとめ

任意売却の期間とメリットについてお話ししました。
自己破産を考えている方は競売でも問題ないかもしれません。
しかしそうでない方は、競売を避けるために早く行動することが重要です。
岡山県で任意売却をお考えの方はぜひ一度、当社にご相談ください。

岡山で不動産売却を考えている方は、任意売却をご存知ですか。
住宅ローンの返済が厳しくなったときに用いられる不動産の売却方法のことで、通常の不動産売却とは少し異なるので、この記事ではその仕組みと注意点を見ていきます。
いざというとき焦らなくていいように、今のうちにしっかりと理解しておきましょう。

□任意売却の意味を解説！

通常であれば、ローンの返済が完了していない物件を売却できません。
しかし例外が2つあり、1つは売却によって得たお金でローンを完済、もしくは売却金で足りない分を現金で補ってローンを完済した場合です。
そしてもう1つが、任意売却です。

任意売却は、上で述べた1つ目の例外のように売却金と自己資産すべて合わせてもローンを完済できなかった場合の特殊な売却方法で、住宅ローンの債権者の許可を得ることで特別に売却が可能になります。
売却後に残ったローンの返済方法も相談した上で決められるので、競売に比べても売主に優しい売却方法と言えるでしょう。

□任意売却の注意点とは

そんな救済制度のような任意売却ですが、いつでも誰でも利用できるというわけではありません。
ここからは、任意売却の注意点を3つご紹介します。

1つ目は、任意売却をおこなうタイミングについてです。
これに関しては、できる限り早く相談するのがよいでしょう。
先延ばしにして競売が始まってしまっては手遅れだからです。

2つ目は、任意売却できない場合もあるということです。
売却活動をおこなっても売れなかった場合は競売にかけられる可能性が高まり、それでも売れない場合は段々と不動産の価値が下がっていってしまいます。
少しでもローンを返済しようと高い値段で売りたくはなりますが、売れなくては意味がありません。
無理のない、適切な価格で販売できるよう業者としっかり相談しましょう。

そして3つ目は、社会的信用の低下です。
いわゆるブラックリストに載るということであり、その後ローンを組もうとしたり、クレジットカードを作ることが難しくなったりします。
ただしこれは任意売却をおこなうことで起こるものではなく、それ以前に住宅ローンを滞納した時点でブラックリストに載る場合がほとんどだということも覚えておきましょう。

□まとめ

任意売却の注意点をご紹介しました。
ローンを返済できなくなること自体は仕方ありません。
しかしその時の行動によってその後の生活は大きく左右されます。
そのため、任意売却という選択肢があることを知っておくことが大切です。

この記事が、皆さんのお役に立てば幸いです。

任意売却をお考えの方で、残債について知りたい方はいらっしゃいませんか。
残債は無くせるのか、またどのようにすればスムーズに無くしていけるのか、疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、任意売却の残債について詳しく解説します。

□売却後の残債を減らすための方法についてご紹介！

売却後も残債の返済義務はあります。
残債が無くなるわけではないと聞いて落ち込んでしまった方もいらっしゃるかもしれませんがご安心ください。

売却が完了した時点でローンの残高はかなり少なくなっているでしょう。
また、売却前より毎月の返済額が少なくなるため、無理なく返済していけるようになります。

これらに加えて、債権者とうまく交渉すれば残債を減らせます。
事前にこのことを知ったうえで債権者との交渉に臨みましょう。
また、残債は少しずつ返済することが可能です。

毎月の支払額は任意売却業者との話し合いで決められるため、ご自身の生活状況に合った返済額に設定することが可能です。
返済額を低めに設定すれば、無理なく返済を完了できますね。

□残債をスムーズに支払うためのコツについて

次に、残債を少しでもスムーズに完済するために知っておきたいポイントについて解説します。

1.債務者本人ではなく、専門の業者に交渉を依頼する。

専門の方に頼めば、スムーズかつ有利に金融機関との交渉を進められます。
専門の方は交渉の経験も豊富で慣れているため、本人が交渉の場に立つより安心ですよね。
自分ひとりで解決しようとするのではなく、そういったプロに依頼することが大切です。

2.離婚した場合、離婚後も返済は続くため、事前に夫婦で話し合いをしておく。

離婚をすると生活状況が大きく変わってしまいますよね。
しかしそれによって返済が行き詰まってしまうと、トラブルになりかねません。
離婚後は話し合いをすることが難しくなるため、事前に方針を話し合っておきましょう。

3.収入源を確保し、安定した収入を手に入れる。

収入を安定して得られるようになれば、完済のハードルも下がります。
離職中であるならば、まずは一定の収入を得られる職に就くことをおすすめします。
専門職を目指したり、資格を取ったりすることで、より安定した収入が見込める職に就けるでしょう。

□まとめ

今回は残債に関する情報についてご紹介しました。
残債への理解が深まり、少しでも疑問を減らせたでしょうか。
売却後のことまで事前に計画を立てたうえで、任意売却を進めることをおすすめします。
お困りの方がいれば当社にお問い合わせください。

任意売却を始める時期について知りたい方はいらっしゃいませんか。
任意売却を始めたいと考えていても、いつから始めるべきか分からない方もいるでしょう。
そこで今回は、任意売却をいつから始めるべきかについて解説します。
また、任意売却を始めるうえで注意しておくべきポイントについてもご紹介します。

□手続きを始めるタイミングについて

保証会社から代位弁済通知が届いたタイミングから、任意売却の手続きをスタートさせられます。

その理由は以下の２点です。
1.金融機関は任意売却に応じる必要がないから
2.保証会社が抵当権を定めているから。

また、ローンの返済が難しくなった際はなるべく速やかに任意売却の相談を行いましょう。
手続き可能なタイミングは保証会社からの通知が届いた後ですが、手続きの準備は事前に行えますよね。
余裕を持った行動が、後悔の無い売却活動に繋がります。
このまま返済を続けられるのかしっかり考え、厳しいと判断した場合はできるだけ早く相談しましょう。

□知っておくべき任意売却の注意点について

1つ目に、引っ越しの費用を手に入れられない場合があることです。
引っ越し代を受け取れるのは任意売却の利点ではありますが、このシステムは実は強制ではありません。
あくまで、債務者の配慮によって成り立っているものなのです。
そのため必ずしも受け取れるとは限らず、困った事態に陥ってしまう可能性があります。

2つ目に、購入者が見つからないというケースです。
見落としがちですが最も重要ですよね。
価格設定が適切でなかったり、条件が悪かったりすると、なかなか購入者が見つからないという事態が起こる可能性があります。

購入者を見つけられないと、競売にかけられてしまい、最終的には売り手にとって損な条件で売却せざるを得なくなってしまうでしょう。
これらを未然に防ぐためにも、余裕をもって計画を立て、専門家と協議しながら任意売却を上手に進めていきましょう。

3つ目に、ブラックリストに載ってしまうことです。
任意売却後は長くて10年、短くても5年、借入ができなくなってしまいます。
つまり、ブラックリストに載ってしまうということです。
このような避けられないデメリットに関しては、任意売却の専門家からサポートを受けられるため、しっかりと説明を受けましょう。

□まとめ

今回は任意売却を始めるタイミングや注意点についてご紹介しました。
これらを参考に、後悔の無い任意売却活動が行えると良いですね。

任意売却をお考えの方で、売り出し価格について不安を持っておられる方はいらっしゃいませんか。
できるだけ高く売却したいが相場より安くなってしまうのではという懸念もありますよね。
そこで今回は、売り出し価格について、また任意売却のメリットについても解説します。

□相場価格と比較したときの任意売却の売却価格について

任意売却における売却価格は、相場と比べると少し安めの値段設定になってしまうことが多いです。
手続きの段階では一般の不動産売買と同じですが、任意売却の場合は制限が増えてしまうため、相場より少し安い値段設定になってしまうことが多いのです。
具体的な制限は2点あります。

1つ目は、期限が定められていることです。
期限までに売却が成立しなければ競売にかけられてしまうことが多いため、競売より上の値段で売れるのなら、相場より少し安い価格であっても売却せざるを得なくなってしまいます。

2つ目は、契約不適合責任を負うことができないということです。
これらの制限から、取引価格が相場より低くなってしまうケースが多いのです。

□任意売却のメリットについて

任意売却の売却価格は相場より低くなってしまうと解説したため、不安を感じてしまった方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、任意売却ならではのメリットもたくさん存在します。
そこで今回は、任意売却のメリットを2つご紹介します。

1つ目に、競売に比べて高価格で売れる可能性が高いということです。
競売の場合、強制的に短い期間で取引されてしまうため、納得のいく値段で売れないケースが多いです。
一方、任意売却を行う際は、購入者をじっくり検討しながら選べます。
それによって、市場価格と近い値段で取引することが可能になります。

そのため、自分が売りたいと思う値段に近い価格で取引してくれる購入者を見つけましょう。
競売だと高くても市場価格の約70％の値段でしか売れない場合が多いため、任意売却にするメリットは大きいですね。

2つ目に、近隣住民にも事情が知られにくいということです。
インターネットなどに競売物件として載せられてしまう競売に比べ、精神的な負担をかけずに活動できますね。

□まとめ

今回は任意売却の価格について、また、なぜその価格になってしまうのかを解説しました。
そして任意売却を行う場合のメリットについてもご紹介しました。
任意売却への理解がより深まったのではないでしょうか。
これらの情報を参考にしながら売却活動してみてくださいね。

任意売却を考えている方で不安を抱えている方はいらっしゃいませんか。
初めて任意売却をする方は特に、うまくいくかどうか、後悔しないかどうか不安ですよね。
そこで今回は、後悔の無い任意売却を行うために、任意売却の流れについて解説した後、注意点についても紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□任意売却の流れについて

今回は任意売却の流れを4つのステップに分けてご紹介します。

1.ローンの残高確認と売却価格の査定

まず行うべきこととして、「ローンの残債額が売却価格より上」なのか、「売却価格の方がローンの残債額より上」なのか、どちらに該当しそうであるか知ることが大切です。
この段階では正確な売却価格はまだ分からないため、査定を行い、おおよその金額を想定しましょう。

2.債務者に売却の同意を得る

ローンが売却価格を上回り、任意売却の見込みがある場合、債務者への相談が必要です。
債務者に了承を得てから任意売却を行いましょう。

3.任意売却を始める

任意売却の場合、売却に期限があるのでスムーズな対応ができるよう準備しましょう。

4.売買契約を締結した後、清算をして引き渡しを行う

この際、債務者との細かい協議に気を遣う必要がある点だけ注意しておきましょう。

□任意売却を進めるうえでの注意点について

任意売却での失敗や後悔を未然に防ぐために、注意した方が良いポイントを3つ紹介します。

1.任意売却の専門業者や相談所になるべく早く相談する。

なるべく早い相談が大切なのは、売却に期限があるからです。
期限が短い場合は特に要注意です。
相談を先延ばしにしてしまうと、売却できなくなるといった事態になりかねません。
そのため、余裕を持った予定の管理が大切です。

2.必ずしも売れるとは限らないということを理解しておく。

需要や条件によっては、期限内の売却が達成できないこともあります。
売れ残ってしまうと価格の低下や条件の悪化にも繋がりかねません。
なるべくこのような負担を無くすためにもやはり、あらかじめ専門業者との計画を緻密に立てておくことが大切です。

3.悪徳な業者が存在することを知っておく。

悪徳業者に引っかかってしまうと、悪条件で売却することになったり、必要以上の費用を請求されたりするといった被害を受けることがあります。
これを避けるためにも、業者選びには注意するようにしてください。

□まとめ

今回は任意売却を行う際に後悔しないためのポイントについて解説しました。
注意点をしっかりと押さえることで納得のいく売却活動ができるでしょう。
任意売却をお考えの方がいればぜひ当社にお問い合わせください。